Voisins ou animaux anormalement bruyants, servitudes de passage ou pollutions diverses peuvent rendre la vie infernale. Parfois jusqu’à souhaiter déménager au plus vite.

Si un recours en justice contre son voisin est théoriquement possible, trouver une solution à l’amiable est toujours préférable à terme. De même, entamer une procédure pour « vice caché » contre le vendeur du bien n’est pas chose facile. Mieux vaut donc collecter un maximum d’informations sur le voisinage et visiter le bien plusieurs fois pour éviter des problèmes par la suite.

Petit tour d’horizon des problèmes « environnementaux » les plus fréquents….

1/ Le bruit

Mal de notre société, le bruit est omniprésent, au point parfois de devenir insupportable. Le voisinage comporte tout naturellement des inconvénients en termes de nuisances sonores. Qu’elles soient volontaires ou non, ces nuisances peuvent à un certain point, être considérées par la loi comme « anormales » et comme pouvant porter atteinte à la « santé de l’homme par sa durée, sa répétition ou son intensité ».

Si cette situation se présente, le mieux est évidemment d’en parler à l’amiable avec son voisin pour trouver une solution. Si celui-ci ne se montre pas de bonne volonté, une confirmation de votre demande par envoi recommandé suffit parfois à calmer le jeu et à éviter de lourdes procédures judiciaires.

Parfois, la nuisance sonore peut provenir d’une autoroute, d’un établissement scolaire ou d’un café situé à proximité. Ces nuisances ne peuvent pas être considérées comme des vices cachés, puisqu’une simple visite du quartier permet rapidement de se rendre compte de leur existence. D’où l’importance de visiter un bien à plusieurs reprises, et à des moments différents de la semaine et de la journée.

Parfois, un recours pour vice caché est possible, si la nuisance a été délibérément dissimulée au candidat acquéreur et qu’elle empêche celui-ci d’avoir une jouissance normale de son bien. Ainsi, une vente a été annulée en raison de l’existence d’un monte-charge dans un immeuble voisin. Le vendeur ne pouvait ignorer cette nuisance puisqu’il en est fait état dans un procès verbal de l’assemblée générale des propriétaires antérieurement à la vente. L’existence de ce type de preuve écrite facilite alors grandement la procédure.

2/ Les servitudes

Il s’agit de toute charge imposée sur un immeuble pour l’usage d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire. Il peut s’agir d’une servitude de passage pour un terrain enclavé, d’une servitude pour l’écoulement des eaux, pour le passage en sous-sol de tuyaux d’égouttage ou encore une servitude portant sur l’interdiction de construire à un endroit précis.

Si la servitude peut ne poser aucun problème à des voisins en bons termes, il peut en aller tout autrement en cas de changement de propriétaire.

L’existence de servitudes doit impérativement être mentionnée dans l’acte de vente d’un bien, dont le prix de vente sera adapté en conséquence. Néanmoins, il arrive que l’existence d’une servitude non apparente soit dissimulée par le vendeur. Dans ce cas, pour autant que le préjudice soit réel, un recours pour vice caché contre le vendeur, pour annuler la vente ou obtenir une indemnisation, est possible.

3/ Le vice caché environnemental

Il s’agit par exemple de la découverte de produits polluants dans un jardin ou de la mauvaise qualité du sol suite à l’enfouissement systématique de déchets par exemple. Pour autant que ce vice empêche d’utiliser le bien selon sa destination et qu’il a été dissimulé lors de la vente, un recours pour vice caché est envisageable.

Ainsi, par exemple, un couple qui a acheté un terrain à bâtir découvre lors de l’essai de sol, qu’il s’agit de terres de remblai polluées sur une profondeur de plusieurs mètres. Des travaux de dépollution ainsi que des fondations plus importantes sont nécessaires pour mener à bien leur projet. Dans ce cas, la vente a pu être annulée dans le cadre d’un recours pour vice caché contre le vendeur.

4/ Autres nuisances fréquentes

Des conflits de voisinage peuvent aussi éclater suite à la présence de plantations trop envahissantes, qui privent les habitants de soleil ou dont les racines provoquent un dommage. Parfois, ce sont les odeurs dégagées par les activités du voisin qui sont en cause, le fait de brûler ses déchets ou encore de vider l’eau de sa piscine vers le terrain voisin en contrebas…

Dans tous ces cas, si un accord à l’amiable n’est pas possible, un recours auprès du juge de paix peut s’avérer nécessaire. Avant d’entamer un procès, tentez une procédure de conciliation plus rapide et gratuite.

Conclusion

Avant d’acheter bien, considérez attentivement l’environnement dans lequel il se trouve. Rencontrez les voisins, posez toutes les questions qui vous semblent pertinentes. En cas de problème avéré, privilégiez toujours le dialogue pour préserver vos relations sur le long terme. En cas de nuisance majeure dissimulée par le vendeur, pensez à rassembler un maximum de preuves. Un expert immobilier compétent peut vous aider à constituer votre dossier pour augmenter vos chances de succès devant un tribunal.